El edificio Limatambo y el rol del estado en la transformación de Lima

El mercado no es la única causa de los cambios en Lima. El estado los promueve activamente.

Esta semana fue retirado el cartel de Coca-Cola que estuvo por décadas encima del edificio Limatambo, en la esquina de Javier Prado y Paseo de la República, para dar paso a la demolición del edificio. Debido a lo emblemático del edificio –y del cartel mismo, que se convirtió en un punto de referencia en una de las esquinas más importantes de la ciudad– este paso generó algunas reacciones.

He leído discusiones sobre el valor arquitectónico del edificio y, en términos más generales, sobre los cambios en Lima. Casas, edificios y parques están siendo transformados, demolidos y construidos a una velocidad que quizás no se había visto en el último medio siglo, y esto tiene preocupados a quienes están interesados en la conservación histórica y en la estética de la ciudad. Un comentario común suele ser que se está priorizando al mercado sobre la herencia y el legado histórico.

En realidad, no se trata solamente del mercado. Cambios como el del edificio Limatambo no se limitan a un propietario decidiendo demoler y construir porque eso sería lo más eficiente. El derecho a la propiedad del suelo urbano no es absoluto, pues tiene limitaciones dadas por la planificación y la regulación de los usos del suelo. Para que en el lugar donde está el edificio Limatambo se pueda levantar una torre de 200 metros de altura no solo se ha requerido que el edificio no sea declarado patrimonio. También ha sido necesario cambiar la zonificación.

Hace veinte años, el terreno del edificio estaba categorizado como Residencial de Densidad Alta (R6). Esta categoría permitía una densidad de 810 personas por hectárea, o alrededor de ocho pisos a 100 m² por persona. Ahora la categoría del terreno es Comercio Metropolitano (CM), la cual permite una altura de 1.5 veces el ancho de la vía a la que da el terreno. En este caso, se podrían construir cerca de 200 metros, o aproximadamente 50 pisos. Dado que un terreno en el que se pueden construir 50 pisos vale considerablemente más que uno en el que se pueden construir ocho, el cambio en la zonificación supone una transferencia de valor del estado al propietario del terreno. El estado, mediante el cambio en la regulación, ha aumentado el valor de ese terreno, y al hacerlo ha incentivando que el propietario invierta en demoler el edificio y construir otro.

Este cambio no es aislado. Desde la década de 1990, una de las principales estrategias de planificación en Lima ha sido aumentar los valores monetarios del suelo urbano. En el plan de 1990 se acusaba a la visión previa de la zonificación en Lima como “restrictiva” y “controlista”, y proponía a cambio una visión “flexible” y “dinámica”. En el marco de los principios generales del Plan de 1990, esto significaba extraer el mayor valor monetario posible al suelo urbano (“reactivar el uso del suelo, valorizando sus ventajas comparativas”).  Siguiendo a Lefebvre, el plan proponía darle mayor importancia al valor de cambio que al valor de uso. Además, el plan propuso la densificación y especialización de áreas específicas de la ciudad para “desconcentrar” el centro de Lima. Una de estas áreas fue justamente lo que ahora es el centro financiero de San Isidro, desarrollado en buena parte como resultado de los lineamientos del plan. A esta estrategia particular se debe que el terreno en cuestión sea ahora zona de Comercio Metropolitano.

Los cambios que está sufriendo Lima, pues, no se deben solamente al mercado ni a las preferencias estéticas. En realidad, el estado opera activamente para transformar espacios, sea mediante infraestructura o, como en este caso, mediante cambios en la zonificación, aumentando el valor del suelo. Esto ocurre no solo en el caso de edificios que podemos considerar que deberían ser patrimonio. Una de las herramientas principales de esta estrategia es la “Zonificación Regulatoria Especial”, que en algunos casos ha sido utilizada para promover inversiones privadas a costa del desplazamiento forzoso de residentes en barrios pobres de Lima, como la Margen Izquierda del Río Rímac. No se trata, pues, de preservación histórica. Este enfoque de planificación tiene consecuencias reales en barrios y personas actuales.

A diferencia de lo que se suele pensar, no es que Lima no esté siendo planificada. En realidad, Lima se está planificando –aunque con limitaciones– en una dirección particular: la de extraerle valor monetario al suelo (al menos en zonas centrales). No es una cuestión de planificación versus no planificación, sino de quién y para quién planifica. Tampoco sucede que no haya alternativas a la transferencia de valor, por parte del estado, a grandes propietarios privados. Por dar al menos una, y aunque no habría preservado el edificio, un impuesto a la plusvalía habría al menos permitido que el estado retenga parte del valor que le transfirió al dueño del propietario al cambiar la zonificación del terreno. Pero más allá de herramientas específicas como un impuesto así, lo que habría que redefinir es los principios bajo los cuales se va a guiar el desarrollo de Lima en el futuro.

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9 pensamientos en “El edificio Limatambo y el rol del estado en la transformación de Lima

  1. interesante y pertinente este artículo.
    es urgente trabajar las normas de plusvalías que reviertan un % de lo que gana el privado, al estado y a la Municipalidad, para asumir a cabalidad sus funciones de construir ciudad.

  2. Efectivamente se está planificando, aunque con limitaciones, para que el propietario de las zonas mas rentables de Lima se apropie de la plusvalía generada por la Municipalidad, también se podria planificar para que las poblaciones de menores ingresos mejoren su calidad de vida. Quizá ese enfoque, de la inclusión social, debería ser tomado en cuenta ahora que la MML está iniciando a formular el nuevo Plan Urbano de la Metropoli

  3. me da pena el edifico en si pero si lima deve avanzar q todo sea por nuestra cuidad bueno siempre tendre presente este edifio cuando aprendi a manejar siempre me gie de ese edifio lima tambo siemre en el corazon de los limenos

    • Luke, no tengo el dato preciso pero también me interesa. Sin embargo, en lo poco que sé de construcciones, me parece que la demolición ya esta en curso, el otro día pase por allí y vi que por dentro han removido acabados y revoques, ademas veo puntales que me indican que van a eliminar tabiques y otros elementos no estructurales asi que creo que para cuando nos demos cuenta habrá solo un esqueleto que empezaran a desaparecer piso por piso. Salvo que alguien tenga un información directa (espero que si) mas vale despedirse de este pedazo de recuerdo de una Lima que se va.

  4. Nadie se opone a la obra; lo q la gente reclama es el retorno de la “Chapita” de Coca Cola, la cual a mi opinión debe ser colocada en esa misma esquina (Vía Expresa Con Javier Prado); donde era hasta hace poco el edificio Limatambo y donde se construirá la torre Rímac una vez q se termine de construir el nuevo edificio, ya q en otro lugar no tendría la misma gracia y si lo pintaran de amarillo o mostaza mucho mejor.

  5. Creo que ese edificio, como tantos otros predios de alrededores, pertenecen a la familia Brescia. Ellos forman parte de uno de los grupos económicos más sólidos del país y, por ende, tienen los medios suficientes y necesarios para seguir incrementando su patrimonio, así se tenga que crear leyes para ello. Hay otros edificios, por ejemplo en Las Begonias, que seguramente correrán la misma suerte, solo es factor de tiempo.

  6. Pingback: Elecciones 2016. Propuestas para una ciudad justa. 1: la función social de la propiedad | Lugares Comunes

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