Política de vivienda en Lima: Se busca terreno para próximo edificio de lujo*

Una de las principales actividades que explican el crecimiento económico en el Perú es la construcción. En la prensa se ven regularmente notas muy optimistas sobre el “boom inmobiliario”. Las fuentes citadas suelen ser las inmobiliarias o consultoras que trabajan en el sector, avisándonos que no debemos preocuparnos porque no hay burbuja inmobiliaria. En contraste con este optimismo, las tomas de terrenos de quienes no son beneficiados por el “boom” son presentadas como una amenaza al orden social que hay que reprimir.

Pero, ¿qué hay con este aumento? ¿Hay o no hay burbuja inmobiliaria? Según la consultora Tinsa, “la tendencia de los precios de alquiler es a la baja”. O sea, el alquiler es cada vez más barato en relación a la compra. ¿Por qué ocurre esto? Una posibilidad es que cada vez haya menos gente buscando alquilar, y en lugar de eso, dado el crecimiento económico en las clases media y alta, esté buscando comprar para vivir. Si menos gente quiere alquilar, el precio cae porque la demanda de alquileres cae. Más probable, sin embargo, parece ser que mucha gente esté comprando para alquilar, lo cual aumenta la oferta de alquileres, reduciendo su precio. El problema es que no hay mucha investigación independiente sobre el tema, particularmente para saber si estamos ante una burbuja inmobiliaria, lo cual sería más probable en el segundo caso.

La pregunta de si hay o no burbuja casi no se formula en la prensa. Y si se llega al tema, suele ser para que los voceros de las inmobiliarias “aclaren” que no debemos preocuparnos. Quizás esto sucede porque la cuestión de la vivienda es vista principalmente como una actividad económica que debe promoverse, y no como un derecho que debe garantizarse. Por eso el aumento de los precios de las viviendas se celebra. Y por eso también es casi imposible ver en la prensa análisis que vinculen el aumento de precios del suelo y la vivienda con el continuo déficit de vivienda para los sectores de bajos recursos.

El boom casi no genera oferta para los sectores de bajos recursos. El programa Techo Propio, destinado a familias con ingresos mensuales de menos de S/. 1,642, entre agosto de 2011 y junio de 2012 generó una oferta de apenas 1,416 viviendas para todo el departamento de Lima. En Lima metropolitana, el 85% de los hogares percibe menos de S/. 1,500 mensuales (1.8 millones de hogares, cifras de 2009). Además, la subida de los precios de las viviendas para sectores medios y altos influye en el precio de las demás viviendas al presionar al alza el valor del suelo en toda el área metropolitana. De hecho, una parte de la versión de las inmobiliarias es que el precio sube por escasez de suelo, por lo que la solución sería habilitar nuevo suelo para las viviendas que, en realidad, no van a ser destinadas a los sectores que más las necesitan. Aun así, el déficit habitacional, que es mayor en sectores que no acceden al mercado “formal”, es utilizado por los proveedores de ese mercado para argumentar que no hay burbuja.

La oferta de vivienda en Lima es una pirámide invertida: es mayor mientras mayores sean los ingresos del sector. El 69% de las familias limeñas no tiene acceso a una vivienda adecuada.

Lamentablemente no he encontrado la información por quintiles de ingreso, lo cual sería mejor que por niveles socioeconómicos hechos para estudios de mercado.

En respuesta a una política de vivienda que parece promover la construcción antes que el acceso a la vivienda, las familias de bajos recursos a la que el sector “formal” no le ofrece alternativas vuelve a lo que ha sido la principal forma de acceder al suelo en Lima: la toma de terrenos. A través de ella y de la acción colectiva que le sigue, millones de personas se convirtieron en los principales agentes urbanizadores de las grandes ciudades latinoamericanas, incluyendo Lima. La prensa, sin embargo, suele borrar esa parte de la historia y en cambio exige represión, estigmatizando las vidas de millones de limeños que viven en terrenos que antes fueron tomados. El vínculo entre el “boom”, el aumento de los precios del suelo, y la persistente escasez de vivienda no es tomado en cuenta.

Esta forma de cubrir la cuestión de la vivienda inhibe debates públicos sobre políticas del suelo y de vivienda que permitan ampliar el acceso. Cuando hace unas semanas un terreno privado en Ventanilla fue tomado, no hubo preguntas sobre el tiempo que ese terreno estuvo sin uso. Tampoco hay leyes que castiguen la especulación, como impuestos progresivamente más altos sobre terrenos inutilizados. Y ante el abandono de cientos de predios en el centro de Lima, nadie se pregunta si pueden ser utilizados para satisfacer la necesidad de vivienda de familias de bajos ingresos. No hay pues, en el debate público, discusiones sobre políticas que garanticen el derecho a la vivienda.

En este contexto, sin embargo, están surgiendo movimientos sociales que luchan por el derecho a la vivienda. Un ejemplo es el Movimiento de los Sin Techo – Lima Norte, que toma el nombre de un movimiento muy activo en Brasil. El MST-LN ya tiene alrededor de 5 mil miembros, y entre sus estrategias está promover que el Congreso declare de interés nacional la cuestión de la vivienda. Veremos si las movilizaciones, como ya ha ocurrido antes en Lima, ayudan a garantizar el derecho a la vivienda de miles de familias.

*El título es una variación del título del libro de Gustavo Riofrío (1978), Se busca terreno para próxima barriada.

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3 pensamientos en “Política de vivienda en Lima: Se busca terreno para próximo edificio de lujo*

  1. Muy buen análisis, efectivamente hay una relación entre el mercado formal de suelo y vivienda y el informal, no solo por el incremento de los precios sino también por la acaparamiento de los terrenos con factibilidad de servicios, que arroja la las poblaciones de menores ingresos a ocupar los peores terrenos, laderas de cerros, arenales, humedales etc. Pero estas ocupaciones de terrenos ya no son obra de las organizaciones vecinales que reivindican un derecho sino que son organizadas por traficantes de terrenos que invierten en “adquirir irregularmente terrenos en la periferia de Lima, abrir caminos sobre las laderas de cerros y “venden posesiones”. Para ello cuentan con la complicidad de autoridades locales, policias, ¿jueces? y partidos políticos. Son mafias y actúan como.tal Pero si es cierto como dices que es muy sesgado y parcial tratar el tema solo desde el aspecto delictivo sin vincularlo a la creciente actividad inmobiliaria formal y a las inmorales políticas de vivienda que aplican nuestras autoridades nacionales.

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